美的置业2022年:跌出千亿,这一利润腰斩!|年报解码⑬

2023-03-31 12:44:26     来源:闺蜜财经     编辑:bj001    


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撰文|蜜妹

这是@闺蜜财经的第1248篇原创

民营房企里终于又等来一份年度“成绩单”。
3月27日,美的置业公布2022年度业绩报告并举行业绩发布会。作为家电巨头何享健家族的房地产公司,相比其他民营房企,有“靠山”的美的置业2022年表现出更强的韧性,但也逃脱不了利润腰斩的命运。
01
和大部分房企一样,美的置业2022年营收、利润也是“双降”,但在降幅方面要稍微柔和一些。
营收同比微降1%,为736.3亿元,毛利润的降幅略大些,同比下滑了16.22%为113.1亿元。
毛利降幅更大,侧面体现的是成本高企、利润率下滑。2022年美的置业的销售成本没有下降,反而增长了3.5%左右。
通过下图财报披露的详细表格蜜妹看到,实际上美的置业2022年在缩减开支方面非常用力。比如雇员福利开支从2021年的28亿元左右降到了不到23亿元,降幅约20%;
营销及广告开支也降了约32%,为6,84亿元;
其他的差旅、招待、专业服务及咨询费等都同比下降明显。
导致销售成本不降反增的指标主要有三个:物业开发及销售成本(增加10亿多元)、在建物业及已竣工物业撇减(增加不到4亿元)、取得合约的成本摊销(增加不到3亿元)。总结起来一句话:大都与卖房、房屋减值有关。美的置业财报的说法是:部分项目单方成本提高。
受此影响,美的置业的毛利率从2021年的18.31%下降到2022年的15.36%。这也是美的置业自2019年以来,毛利率连续4年下降。
图片来源|东方财富(特此感谢!)
02
和毛利率的遭遇类似,美的置业的净利率也正遭遇“四连降”,且这一次降幅更大。
2022年,美的置业净利率降到4.86%,此前2021年为7.19%、2020年为9.19%、2019年更高为10.52%。
值得注意的是,美的置业2022年的大部分利润似乎并没有落到公司拥有人头上。如上图财报数据所示,2022年美的置业年内利润共计35.77亿元,同比下降32.5%。其中公司拥有人利润17.26亿元,同比大降53.9%;而非控制性权益则还上升了约18.6%,为18.5亿元。
这一大减、一增,还是很说明问题。问题也非今年才出现:美的置业前两年规模做大、营收增长,却似乎没有完全落实到股东的利润上。
图片来源|东方财富(特此感谢!)
比如2021年,归属净利润只有37.44亿元,同比下滑。 而非控制性权益部分的净利润从2020年的近5亿元,增长至15.59亿元——是前一年的3倍。
2020年情况类似:归属净利润没怎么涨,但非控制性权益净利润翻了N倍。当然这两年情况确实特别,美的置业其实不算差的。
不过,在权益占比上,美的置业并没有完成当初的“承诺”。 2021年业绩发布会上,蜜妹还记得美的置业执行董事兼高级副总裁王全辉曾说,2022年美的置业将提升权益比,合作项目占比数将少于50%,权益占比将超75%。
从销售额来看,克尔瑞数据显示,2022年美的置业全口径销售额742.2亿元,权益销售额465.7亿元,权益占比62.7%。2021年美的置业全口径销售额1370.0亿元,权益销售额912.4亿元,权益占比还有66.6%。
2022年美的置业销售额不仅跌出千亿,而且权益占比也下降了。
图片来源|克尔瑞(特此感谢!)
土储来看,2021年美的置业权益土储占总土储比重约67%。2022年末,这一数据上升到70%,但仍然低于75%。
负债方面,美的置业是难得的2022年比较稳的民营房企:净负债率43.9%、现金短债比1.60、扣除预资产后负债率68.2%,为绿档房企。融资成本也低:2022年其加权平均融资成本下降至4.62%。
03
最后要说的的是,虽然美的置业背后是“何享健家族”,但其和美的集团似乎还是分别独立的关系。2004年美的置业成立时,掌权人还是美的集团创始人何享健,但2013年,何享健已将美的置业全部股权转至儿媳卢德燕名下。
作为美的置业控股股东,卢德燕分外低调,其丈夫何剑锋为何享健的儿子,目前title是盈峰控股集团有限公司董事长,旗下上市公司有两家,分别是盈峰环境、百纳千成。
美的置业这边,在蜜妹看来,2010年之前可以说还籍籍无名。2010年其开始走出珠三角,2013年卢德燕掌权后,肉眼可见的是该司的快速增长:2016年-2018年,美的置业合同销售规模分别突破200亿元、500亿元、790亿元,并在2019年首破千亿。
图片来源|东方财富(特此感谢!)
2018年上市以后,美的置业增长迅速放缓,营收同比增速下滑严重,甚至不及2016、2017年,2022年是其近7年的最低点。
上市后美的置业股价一直不温不火。当初IPO发行价为17港元,截至3月28日13:07,其股价为9.1港元,4年多跌去4成多。当然这也不完全是自身问题,还与诸多客观因素有关。
如今美的置业在公众当中的知名度虽不及家电,但也有传统家电业务无法比拟的优势,当然负债率也是无法比的。
今年,房地产市场有望企稳,数据显示,截至2023年前两个月,美的置业合同销售额约150.2亿元,同比增5.6%;相应的已售建筑面积约120.8万平米。
扛过了风和雨之后,相信美的置业会越来越好。
往期好文

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