北京买房：理清思路，购房建议815 天天快看点

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一

Q:

(相关资料图)

请问楼**说又要开始征收房产税了，会对北京房价有什么影响？现在买房还是好的投资手段吗？我是在朝阳东四环有一套回迁房，环境和质量都不太好。然后手里攒了100来万，但想不好是换房子还是再看看，不过存款利息也低，感觉两边都不划算似的。

A：

1、这话儿说的，“又要”开始了，到底什么时候真开始啊？我印象中是1998年停止福利分房后就传说要征收，一次次的要了又要，反复调戏我这脆弱的神经。当年我还是貌若西门庆的黄花小伙子，如今已是油腻猥琐保养前列腺的大叔了。

2、假定真的开始征收吧，短期内可能有影响，如果抛盘出现就房价下行。但长期就麻木了，看看欧美日韩新加坡，以及香港台湾等中国有房产税的地方就知道了。毕竟商品价格是由供需关系决定的，而税收只是一种分配财富的工具而已。

另外税收只是从增值财富中拿走一部分，但未必影响赚取财富的过程。工资税都收了20多年了，有人为了少缴税而愿意少挣钱吗？各种营业税的历史更长，影响资本家们发财了吗？

3、另外还有一点，就算有了房产税，但和货币通胀来讲你觉得哪个的影响更大？其他国家的业主们之所以在有房产税的情况下还买房，除了自住需求，那就是抵抗通胀的作用了。工资真的都是挣出来的吗，涨工资之后物价有没有跟着一块儿涨？最早的煎饼5毛钱一个，现在9块10块了吧，内容有变化吗？而且如果再给加收1块钱的税，你觉得他会降到8块吗？

4、决定房价涨跌的最大因素其实就是供需关系。供给就是房子，根源是土地，在谁手里掌控就不必说了。需求是买房人，但其实是他们兜里的钱，更重要的是能从银行里借出来的钱，这才是真正的需求。

看看历次楼市崩盘吧，几乎都是银行加息。一加息就意味着资金成本上升，借钱的就会减少，买房的少了市场也就撑不住了。日本当年的楼市崩盘就是因为连续加息，东亚各国1997楼市崩盘更是因为亚洲金融风暴引发的加息，美国次贷危机就更是了，一加息就意外着市场上的钱减少，需求少了也就崩了。

但听说过收税引发的崩盘吗？反正我是没听说过，只是短期的压制而已，阵痛期过了也就成日常了。

5、总之就这点事儿吧，我认为房产税早晚会来，但未必很快。一旦出台肯定会造成一些影响，房价下跌也有可能。但长期来讲影响不大，毕竟收税是房价越高收的越多，真要崩盘了还收的着税吗？

仅供参考。

二

Q:

请问金台路公园五号一期的板楼可以入手吗？均价在8万7，88平米的两居在810左右了。因为小区环境和管理好，楼龄相对比较新，我看均价高出隔壁秀水园一万多。公园五号的高层基本在1500左右，买不起，板楼能够着，又不知道值不值得入手。

A：

1、能卖就能买啊，自住为主。但最好别和周边的老小区比，这不是一种产品。高出1万多说明不了什么，也就10%多点儿，而早期高出40%呢，十多年前就高出一万，当年的钱和今天的能是一个价值吗？

2、所以值不值得看从什么角度吧，自住就值，毕竟四环内房龄新品质高的。只是这板楼狭长了点儿，看自己的喜好。升值什么的普通，否则也不会这价格，以后也大概率这趋势，逐渐和周边老房趋同。

仅供参考。

三

Q:

大概三年前跟您咨询过房子，后来因为家庭一些变化没买。现在是两个娃，老大四年级在长阳，老二一岁多。听说丰台新建第五实验学校，不知道是不是还不错，感觉应该比房山的强。因为一些政策支持，老大初中只要有丰台房产就能上第五实验，所以跟您咨询，不考虑学区，但是最好是就近一些，北京海格通信产业园附近有没有推荐的房源。

预算500-600吧。不是很着急，想着一年内入手就行，不知道今年北京行情走势，什么时候入手合适，希望您给点建议，感谢。

A：

1、第五实验应该很不错，北京市级别的学校，十二中代管，又都是给产业区做的配套，那两个校区都至少不会弱。

2、海格通信产业园，丰科园东区，周边就是那几个小区啊，万科蓝和西华府什么的，都是郭公庄地铁站附近。具体房源我没有，这只能找当地中介。

3、不是很着急，那就继续等等呗。我认为今年的行情至少是不跌，而且按照大的政策环境是上涨的可能性大。现在四月，小阳春行情是已经确立了，再往后是否能延续就看政策吧。

大概率到秋天之前是不会有政策打压的，只会出台鼓励刺激的。北京是全国大城市中唯一一个没出台单独政策的，政府手里的筹码最足。

仅供参考。

四

Q:

京户，孩子刚成年，家里有3套住宅：1大兴旧宫次新，90平，600W无贷，2 丰台方庄地铁房，45平，300W无贷，3 朝阳芍药居学区半地下，70平，360W（占孩子首套资格），有贷款不满二。家庭年收入40W，请问如何配置优化？多谢。

一个小插曲，买芍药居之前想买林肯公园300W左右商住，出租或自住，后来有点冲动买了芍药居半地下住宅，因为孩子刚成年还暂时用不上学区，有点后悔，麻烦您点评下另外北方半地下不算潮，空间利用率很高，采光和通风都有，为何这么不受待见？不知道是不是踩坑了。

A：

1、配置优化？我不知道，水平不行，猜不着旧宫和房子的都是什么小区。

2、没买商住买了芍药居半地下有些后悔，那现在要是持有商住会不会更后悔啊？这看自己的主要目的了，注重自住和出租当然是买公寓合适，但如果是保值升值的话就算是半地下也占优啊。

孩子刚成年用不上学区，那就是单纯的炒学区房呗。人口趋势是肯定下降的，过了高峰期之后看政策是否鼓励吧。

3、半地下算硬伤，流动性从来就不好。打个比方这就相当于找工作，一般都是首选本科毕业的，高中文凭虽然也浓眉大眼能写会算的，但就是不好入围呗，大多都是给不了高工资的单位才会考虑呢。

房子也是如此，大多数买房人根本就不考虑半地下，具体条件再好也没机会展示才艺。入学高峰期相对好些，还有可能劣币驱逐良币呢。但高峰期之后就说不好了，学区功能减弱后居住功能就会被重视，退潮之后也就知道谁在裸泳了。

4、就是这情况吧，常规建议是如果短期内用不上学位，那就在高峰期过去之前换掉学区房，尤其这种带硬伤的。其他的没建议，猜不着。

仅供参考。

五

Q:

现状：人到中年，金融街工作，收入稳定。2021年在月坛地区买了一套60多平米的房子（两室一厅），自己做了精装修。小区离月坛公园很近，内有停车场，房龄估计是上世纪90年代或更早，房子对应学校为阜外一小。

本来是要作为学区房给孩子上学的，后来用了孩子爷爷奶奶房子指标上了附近另外一个学校，月坛房子的入学指标还有效。最近感觉房子有点小，居住不便，就在三里河附近租了一个大两居。现在月坛这个房子由老人居住，每天接送孩子。

一、月坛这个房子什么时候卖掉合适？这个房子面积小，小区环境一般，2-3年后孩子大一些老人也将回老家，不会再住。我从长期来看也不会再住这个房子，当时买主要是为了孩子上学，未来肯定要卖掉。问题：是现在卖还是等2-3年再卖？

方案一：现在卖：好处是房价略有上涨，月坛学区仍比较受欢迎，估计能卖1000万左右。弊端是卖了之后还要马上租或另买更适合的房子给老人住，觉得比较折腾。

方案二：过2-3年卖。好处是那时老人回老家了，卖房子可以从容些，不必急着卖后马上租或买，另外买房子的范围也可以再大一些。弊端是2-3年后月坛房价会是什么走势看不好，卖了之后再换远一点的房子，不知单价差会变大还是变小。

二、如果要卖掉换房，换哪个小区的房子比较合适？我对未来换房子的要求是：首选西城和海淀，不要学区房。距离金融街10公里以内，交通比较便利。楼龄最好2000年以后，小区环境比较好，物业管理比较到位，整体人员素质较高，小三居，户型比较合理，尤其是隔音要好，总价不超过1100万。我看过华澳中心和华展中心，觉得基本满足要求。请推荐还有什么更合适的小区？

A：

1、阜外一小，那就是月坛北街北侧的。常规建议是学区房如果不自住也用不上学位，那就在入学高峰期过去之前卖掉吧，要不然租金很低，还得承担着高溢价的风险。月坛学区确实是资源好，但这对口校不算多强的，未必到了低谷期还受追捧。

2、2025年之后是低谷期，学区房未必直接降价，相对于非学区房涨的慢的可能更大。这可以参照台北市的先例，入学儿童减少后并没降价，只是涨的慢，用了好几年时间才逐步降低的溢价率。所以两三年应该也行，但别太晚了，大概率不划算。

3、西城全区都是学区房，海淀大部分都是，除非是不带学位的公寓才没溢价。华澳和华展也都是公寓，只不过是70年的。但既然带学位就都有溢价，比例和周边普宅差不多。所以考虑好，这种房只是看上去便宜，但并不是因为没溢价，而是因为涨的慢。商品价格是由供需关系决定的，感兴趣的人少，也不愿意出高价才价格低的。

所以确定自己只是注重自住再买，这种房升值慢，在学区价值降低后或许更明显，不太可能逆转趋势。

4、这种要求我没合适的推荐，一般只能从保值角度分析，自住的还是凭自己的喜好选择吧。

仅供参考。

六

Q:

最近想卖东城学区房，换个大点的公寓自住，重点看了远洋新干线（橡树公馆）、英特公寓、三全公寓，性价比不错。但是看您之前给网友的解答，对公寓不看好，但随着新一代年轻人更注重享受的居住理念兴起，公寓类有增值空间吗？还是说买了大面积的公寓容易砸手里？还请指点。

如果只考虑自住品质以及物业，有没有类似推荐的呢？孩子在和平里上学，可能只能在东北三环附近选择。

A：

1、年轻人的居住理念，呵呵，老公寓之所以价格走弱，不就是因为新一代年轻人不追捧了吗，否则就传代了。公寓类的其实都差不多，相当于名媛，在刚出道儿的时候风情万种，所以才“五陵年少争缠头，一曲红绡不知数”。但随着“今年欢笑复明年”，那就是“秋月春风等闲度”了。一旦“暮去朝来颜色故”，就只能是“门前冷落鞍马稀”，最终“老大嫁作商人妇”呗。曾经的“钿头银篦击节碎，血色罗裙翻酒污”已经成了回忆，只堪“夜深忽梦少年事，梦啼妆泪红阑干”吧。

在公寓的市场上，从来都是喜新厌旧的，自古只有新人笑，谁会在乎旧人哭啊。这种名媛和大家闺秀小家碧玉不一样，那是过日子的，而这是“春宵一刻值千金”的消费为主。只在乎曾经拥有，没人想天长地久。

年轻人不会追求半老徐娘的，叫阿姨不合适，喊妹妹又太肉麻，还不如去捧新一代网红呢，反正都是“各领风骚三五年”。

2、所以这种老公寓到目前为止的价格走势都普通，在某阶段会跟上大盘，毕竟还有大叔们考虑性价比。但随着名媛越来越老，最终会成为老破大，追求者会越来越少的。增值空间就看大盘吧，大盘涨了也会跟随，就是有可能略弱一些。砸手里倒不至于，看价格了，过了气儿的名媛只要不端架子也是有市场的。

3、只考虑自住及物业，这就看自己的喜好了，那公寓就挺合适的了。朝阳东三东四环很多这种公寓呢，占了全北京的一半以上，凭个人感觉选择就行，都差不多。

仅供参考。

七

Q:

在石景山有2套房，一套位于五芳园层，一套在杨庄中区6层顶层复式，都是老破小，没有电梯，且都有贷款。如果两套都卖掉，手里会有约400w可用款，存款约100w，我们夫妻年收入约100w。2个孩子2026年上小学。

问题：我们现在有换房（居住环境）和学区的想要，学区目前石景山的好学校都需要提前，已经错过，所以想换成海淀或朝阳。因石景山的房子一直都不怎么涨价，但其他区域一直在涨价，所以我们想卖掉，将钱留在手里，看到合适的入手。但因26年是入学低峰，我们如果现在入手，又是被割。或者我们只考虑居住环境，换一个非学区，让孩子上中加学校，如果非学区，您有什么推荐吗？

A：

1、2026年上学，到时候已经是入学低谷期了，石景山的未必还要求那么长的落户年限。当然这我也不敢保证，问问教委或搞教育的吧。

2、石景山老房在行情期间的传导排序是靠后，但多数情况下并不吃亏。这可以沿长安街看到东五环外的朝阳板块，靠近副中心通州，朝阳的流动性也更好。但两边的老房从20年前就差不多价格，现在还是差不多，都是5万多。这完全可以说明石景山的基础扎实了，虽然经常迟到，但并不少拿。所以如果套现拿钱的话，有可能错过补涨期，考虑好。

3、分买哪儿的学区房了，我是不太建议买东西海普校旁边的，有可能在儿童减少后受影响大。但如果是朝石丰牛校的应该风险小，本来溢价就不太高，学校又确实好，没什么降的空间。像石景山的京源景远就是这种情况，学校好又溢价低，总不能降没了吧？朝阳也有这种性质的，区域特色。

4、非学区，那如果在西部工作生活就买石景山的吧，比如古城中海的就挺好，保值至少不落后。石景山的面积小，不像海淀朝阳似的一堆新区，所以仅有的这个必定是长期重点板块，发展肯定不弱。朝阳或看朝青四惠，常规选项。或者看看东坝，刚改为北中学区，虽然是挂牌，但至少也不吃亏。

仅供参考。

八

Q:

想咨询一下学区房，非京籍工居，大兴有一套房子，手里有300万存款。孩子2026年上小学。问题：1、工居租房被调剂的概率大吗？一般是第几顺位？海淀和朝阳有哪些学校租房也能比较稳的，中等以上的学校。

2、如果买房，买房工居能是第一顺位吗？不是说工居可以等同京籍吗。大兴的房子不想卖，还需要加分落户，300万首付，朝阳和海淀的学校都有哪些可以考虑。不介意占坑房。以学校好优先。

A：

1、工居租房，那得看什么学校和学位是否充足了。好学校是肯定被调剂的，甚至有的牛校干脆就明文不收非京，也就谈不上顺位了。京籍的都不一定有学位，比如父母外区有房的就悬。普通学校就无所谓了，尤其本身就是调剂校的就不调剂了，没有地方可调。

2、海淀和朝阳，租房能稳上中等以上的，没有。朝阳买了房的有可能，顺位在京籍无房户之前。尤其2026年已经是入学低谷期了，朝阳的学位应该不太紧张。海淀够呛，好学校什么时候都不够抢的。

3、买房也不可能是第一顺位啊，京籍的往哪儿排？工居就相当于绿卡，和公民的权利不一样，所谓的等同是有限制条件的。这我也说不清为什么，只能说人人生而平等，但无时不刻活在枷锁当中。哪儿的人都分三六九等，找工作搞对象的到处都是隐性歧视，没地方说理去。

4、300万首付二套资格，能买450万左右的，北京学区房400万起，介不介意的这也只能是占坑儿了。好学校优先，那只有朝阳呗，海淀没合适的，400多万的很多都不能贷款了。朝阳的嘉铭、人朝、陈分和清朝学区都有，不难买到。但是否能确保上学我不敢说，只能说概率比其他行政区大。

仅供参考。

九

Q:

我是部队子弟，住在父亲分的大院里，房子够住但不能交易。现在是我和未婚妻能凑出120万，我有购房资格，她还没有，请问是应该领证前买还是婚后再买？我们收入较高，加起来约40万，家里没负担，能够承担较高贷款。但有什么办法能多贷吗？目前工作是在北四环附近，请问建议买在哪里？

A：

1、婚前和婚后买都无所谓的，这看自己的具体情况，以你为贷款人就行，保留女方的首贷资格。

2、120万，新房最多能贷220万，二手的到不了200。没什么其他的办法，65%的比例已经是最高的了。其他的抵押贷能到70%，但没什么意义，算上各种手续费并不划算。

3、北四环，那300万左右基本就是回龙观为主了，海淀朝阳是不好买到什么的。也可以看看立水桥和天通苑，最多能买到50平左右的。

4、其他没什么建议吧，贷款这事儿不好办，其他的方式我也不懂，问问搞金融的吧。

仅供参考。

随便买房都能发财的年代过去了，只有选对房、避开坑，才能享受到资产升值红利！

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