土拍一日观察：分化的广州与进击的成都

观点网6月13日，广州、成都两个城市都进行了集中供地。

除去延期1个月出让广州设计之都三期地块，13日广州共出让5宗涉宅地，总起价44.9亿元，总出让建面35.1万平方米。

(相关资料图)

就如广州夏季“东边日出西边雨”的天气一般，本场土拍结果可谓是分化至极：两宗番禺区地块触顶摇号，荔湾、番禺、从化三区各有一宗流拍。

同日，成都8宗地全部出让，共收金94亿元，出让面积401.3亩，6宗地块达到最高限价。

成都这场土拍吸引了龙湖、招商、中海、中铁建、建发、华润、华发、保利、邦泰等112家房企报名。

分化的广州

广州本批次土拍时间跨度由6月13日至30日。

按照计划，本轮将出让13宗地块，但在开拍前夕，增城区广园快速路南侧地块因故终止出让，黄埔区开创大道与广深高速连接处地块的竞价时间调整至7月10日，白云区广州设计之都三期地块的竞价时间调整至7月13日。

因此，最终将有10宗地竞拍，分布在天河、荔湾、番禺、南沙、花都和从化6个区。

“天下熙熙，皆为利来；天下攘攘，皆为利往”，这句话很好概括了首场广州土拍的状况。在如今房企不再阔绰拿地的情况下，被认为是“城区外围”的番禺，凭借自身优势吸引了众多房企青睐。

大龙街番禺大道以西BC0613006地块（番禺好又多地块）吸引了12家房企，除一众实力雄厚的央国企，龙湖、美的、路劲等民企也纷纷下场；番禺区大龙街番禺客运站北侧地块亦吸引了5家房企参与竞价。

对市场而言，民企表现出拿地欲望，无疑是释放出积极信号，也反映出地块的价值。

以番禺好又多地块为例，位于番禺广场板块核心，距离5轨交汇（含在建与规划）枢纽番禺广场站不到1公里，周边生活配套十分齐全，生活氛围浓厚。目前番禺广场板块核心区域内已断供多年，周边多为二手房项目，亟需“新鲜血液”的注入，有一定市场需求。

同样，番禺客运站北侧地块也有较为优越的区位条件，周边一手房供应不足，对该片区的开发有较好的市场前景。

虽然两宗地块在板块开发方面有一定局限，可操作度不高，但地块价值远大于地理位置的影响，因此能吸引一众房企一拥而上。

另一方面，受困于一般的整体条件，番禺市桥货运站地块最终流拍收场。地块周边2公里范围内无地铁，处于城中村和产业园之中，城市界面较一般。

荔湾小梅大街地块虽位于西关老城区，周边各类配套也一应俱全，但自身体量小，开发条件较为苛刻（限高30米，地块两侧均为高层住宅），未能吸引到房企。

从化地铁14号线赤草站西南侧地块虽邻近地铁站，但区域热度不高，最终也无人问津。

在这场分化的土拍里，房企精细拿地策略表现得淋漓尽致。

虽然本场土拍的流拍量要大于成交量，但就2023年广州土拍状况而言，市场保持着正面导向。在核心与外围两者之间，性价比高、有较大操作空间的优质地块才是房企的首要考量。

进击的成都

同日进行的成都土拍，延续了今年一批次以来的热度。

据了解，成都本场土拍采用“限价竞买+抽签竞得”的方式进行拍卖，平均溢价率达9.63%。拟出让地块分布在锦江区、成华区、金牛区、天府新区和龙泉驿区，均属于热门板块，地块价值高、房企关注度高，在开拍前便吸引了华润、保利、招商蛇口、中国铁建、越秀、龙湖等头部房企的关注。

热度最高的为锦江区金融城锦江片区29亩宗地，在价格“触顶熔断”后，共71家企业参与摇号抽签，最终华润置地18100元/平方米中标该地块。该地块限定清水房价格36000元/平方米，这一清水限定价格为成都目前最高价，同时也为房企留下了足够的利润空间。

该地块位于金融城东板块，是金融城三期第一宗住宅用地，邻近地铁6、9号线金融城东站。

根据锦江区规划，该片区是交子公园金融商务区的承载区之一，这一潜力吸引了房企的垂青。

目前该区域配套呈现度不高，交通、公园绿地、交子公园金融街区、滨江步行商业街等配套都在建设中。此外，地块附近有华润另一项目锦江悦府，可以实现连片开发，在未来的配套规划上也有充足操作空间。

中海则以12600元/平方米的价格摘得天府新区华阳街道地块，溢价率14.54%；华发竞得天府新区总部商务区地块，成交楼面价16700元/平方米，溢价率14.38%，该地块可开发体量22.86万平方米，成品住宅建设比例100%。

值得一提的是，自2019年进军成都以来，华发尤其看重核心区域核心地段，陆续落子成都核心三圣乡板块，战略意图表现得十分明确。

此外，明信拿下天府新区兴隆街道、龙泉驿区龙泉街道两宗地块；澳南竞得金牛区观音阁前街地块；蜀道集团竞得成华区二仙桥片区地块；绵阳树高房地产开发有限公司竞得成华区龙潭街道地块。

据观点新媒体统计，去年成都集中供地共推出169宗，成交156宗，流拍13宗。整体市场热度并不高，溢价出让的情况也不多见。尤其是在第三轮土拍当中，地市热度更是降至“冰点”，首次出现无摇号地块的情况。

但在今年首批次出让中，成都地市一改往日颓势，35宗宅地成交34宗，总成交金额达311亿元，此举是大环境复苏的整体表现。

与国内其余主要城市相比，成都地市保持着进击的姿态，很大程度上归功于稳健的销售。

据统计，近3月来成都二手房成交量保持在2万套以上，楼市表现出较强韧性。销售市场的情绪反馈到土拍市场上，刺激开发商更积极地拿地，未来成都土地市场基本面或许会延续高能的状态。

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