导语
短期供应量还有上升空间,而需求端整体成交仍将进一步走低,点状回暖、城市分化将加剧。
(资料图片仅供参考)
◎ 作者 / 杨科伟、谢杨春、吴嘉茗
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5月16日上午,国家统计局公布了2023年1-4月宏观经济和房地产行业数据,从消费、服务业来看,整体经济运行延续恢复态势。但前几日发布的金融数据回落则从另一个角度反映了经济恢复偏弱,主要问题来自国内需求、内生动力的不足。
房地产也同样承压,尽管前四月销售金额同比增8.8%,整体好于去年,但月度数据由涨转跌,未能延续2月、3月的复苏态势。4月销售金额、面积环比均下滑超30%。此外,开发投资和新开工依旧疲弱,仅有竣工保持高位增长。
01
4月经济延续恢复向好之势
但需求与内生动力仍显不足
在宏观政策靠前协同发力之下,4月经济全面恢复常态化运行,多数生产需求指标同比增速提升,服务业和消费恢复较快,就业物价总体稳定,经济运行延续恢复向好态势。
4月份社会消费品零售总额34910亿元,同比增长18.4%,比上月加快7.8个百分点,呈现快速增长趋势。全国规模以上工业增加值同比增长5.6%,比上月加快1.7个百分点。货物进出口总额34347亿元,同比增长8.9%。尤其是出口,增长16.8%。全国服务业生产指数同比增长13.5%,比上月加快4.3个百分点。
但从金融数据来看,在一季度政策提前“发力与释放”下迎来“开门红”,但4月迅速回落,社融增长乏力、住户贷款负增长都从侧面反映了当前国内需求、内生动力仍显不足,经济活力偏低。
4月份新增社融大幅低于预期(预期值1.72万亿),与上月5.38万亿相比低了一截。居民中长期贷款新增为-1156亿元,说明居民主体信心尚未恢复,居民加杠杆意愿偏弱,地产消费依旧低迷。
此外,4月M2-M1差值在7.1个百分点,较3月份收窄0.5个百分点,金融空转现象有边际缓解,但整体差值仍处在高位,表明资金活化程度未有明显改善,当前货币信贷投入产出效率较低。
02
4月商品房销售面积
金额环比跌48%和39%
前期复苏动能转弱、城市分化显著
1-4月,商品房销售面积37636万平方米,同比下降0.4%,较2022年全年、2023年1-3月降幅收窄26.3个百分点和1.4个百分点。商品房销售额39750亿元,同比增长8.8%,继1-3月转正后增速继续扩大,整体市场与去年同期相比仍处在边际修复、复苏的过程中。
4月商品房销售面积、金额分别达到7690万平方米、9205亿元,同比增长5.5%和28%,但环比分别下降48%和39%。4月商品住宅销售面积、金额为6715万平方米、8373亿元,同比增长8.1%和30.1%,环比下跌48%和38%。
就4月单月数据而言,体现出当前市场复苏动能衰退,点状回暖之下城市愈发分化。
虽然以往4月销售均呈现环比下跌走势,但就销售几乎腰斩来看,实际上未能延续2月、3月的“小阳春”行情,“银四”市场整体偏弱,反映了前期积累的刚需需求释放完毕,市场整体供求均迎来“拐点”,增长动能转弱。
成交规模由升转降从CRIC监测的百城数据也可见一斑。4月百城成交面积环比下降28%,市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。虽然单月成交量略好于去年同期,但仍显著低于2019-2021年同期水平。
其中南京、武汉、天津、重庆等来访、认购回落,阶段性需求释放至尾声,成交环比跌幅超过30%,而南宁、昆明、长春等弱二线成交近“腰斩”,市场热度显著回落,仅北京、深圳、成都等城市热度尚能维持。
此外,1-4月份商品住宅均价10562元/平方米,同比涨幅达到11.1%,一方面是售价较高的核心城市、东部城市是成交主力,另一方面也与部分城市限价宽松不无关系。
03
4月竣工继续高增长、同比涨41.8%
新开工继续低迷、降幅27.4%
1-4月,房地产开发企业房屋施工面积771271万平方米,同比下降5.6%。房屋新开工面积31220万平方米,下降21.2%。其中,住宅新开工面积22900万平方米,下降20.6%。房屋竣工面积23678万平方米,增长18.8%。其中,住宅竣工面积17396万平方米,增长19.2%。
前四月竣工持续保持高增长,累计增速回到2021年四季度。但新开工依旧萎靡,连续两个月降幅扩大。
其中竣工累计增速较1-3月提升4.1个百分点,增幅大幅收窄。4月竣工面积4256万平方米,环比降31%,同比则依旧保持高位增长,达41.8%,较1-3月增加9.7个百分点。
相较之下,新开工仍未有起色,表现持续低迷。1-4月降幅较上月扩大2个百分点,降幅回到2021年一季度,单月新开工面积7099万平方米,创下2015年以来新低,与2022年月均开工量相比下跌35%,同比跌幅则较1-3月小幅收窄至27.4%。
值得注意的是,1-4月房企到位资金降幅继续大幅收窄,结合前四月销售面积、金额的回升,可以发现销售端的回暖并没有传导至供应端,房企开工意愿仍然较低,未来市场新增供应依旧短缺。
04
4月房地产开发投资跌幅扩大至7.3%
新开工、土地购置是拖累项
1—4月,全国房地产开发投资35514亿元,同比下降6.2%,降幅较1-3月份扩大0.4个百分点,且连续两个月下跌。单月而言,4月全国房地产开发投资额同比下降7.3%,较1-3月增加1.4个百分点,单月规模不足万亿,比2022年月度投资平均值低21%。
开发投资持续走弱一方面是受到新开工低迷的拖累,供给端企业扩张、生产、开工意愿不强,另一方面,销售回暖之下更多资金用于“保交楼”与清债务,土地购置大幅下滑。根据CRIC数据显示,1-4月300城土地成交面积同比下降23%,且有近60%的城市土地成交金额不足5亿元。
综上,我们对于后市给出如下判断:
随着月末中央政治局会议召开,再次重申“房住不炒、因城施策”,支持刚性和改善性住房需求,定调延续积极,也算是为后期行情企稳奠定了良好的政策基础。
我们认为,因二季度仍是年内供应高峰期,短期供应量还有上升空间;从需求端来看,刚需疲软、改善缺位是大概率事件,整体成交仍将进一步走低,点状回暖、城市分化将加剧。对于热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥而言,或将面临供给约束,整体成交还将平稳运行;而对于武汉、郑州、天津等前期低迷型城市,仍面临阶段性的调整期,成交短期内难见明显起色,而对于依托返乡置业驱动的苏北、川渝三四线热度还将持续下滑。
在销售端到供给端的传导上,仍会有较大“延迟”。短期竣工保持高增长,新开工则继续底部运行,房地产开发投资或将进一步下滑。
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