房贷降息后以前的贷款跟着降吗？对购房家庭有什么影响?

大利好来了，房贷降息了。

5月20日，中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布了最新一期贷款市场报价利率(LPR)。1年期贷款市场报价利率(LPR)为3.7%，5年期以上贷款市场报价利率(LPR)为4.45%。

5年期以上LPR调整有哪些影响?下阶段政策宽松力度是否仍有空间?专家对此怎么看?

有何影响

按照央行规定，个人房贷借款人和贷款银行可协商选择利率重定价(通常周期最短为1年)，每次利率重定价时，定价基准调整为最近一个月相应期限的LPR。由于今年1月20日5年期以上LPR下调一次，对于房贷利率重定价日在5月20日之前的个人来说，本年度利息支出仍以上一次5年期以上LPR调整为基准;而对于利率重定价日在5月20日之后的个人来说，今年就可“享受”到最新的5年期以上LPR下调所带来的“福利”。

5年期LPR单独“降息”，此举也被市场视为央行给房地产市场单独“开小灶”。那么，对房地产市场有哪些影响?

自2019年8月LPR改革以来，5年期以上LPR下调4次，从4.85%降至4.6%，此次调整后进一步降至4.45%。业内专家表示，与企业贷款不同，个人住房贷款期限长，目前99%以上的个人住房贷款利率与5年期以上LPR挂钩。

近日，央行、银保监会发布《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》，将全国层面新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限从LPR调整为LPR-20BP，二套住房贷款利率下限保持LPR+60BP。

此次调整后，按照最新LPR计算，个人住房贷款利率最低可达首套房4.25%，二套房5.05%。5年期以上LPR下行，有助于落实中央政治局会议精神，支持刚性和改善性住房需求，减轻居民房贷利息压力，稳定投资、消费和宏观经济基本盘，促进房地产市场平稳健康发展。

其次，对购房家庭有什么影响?

2019年LPR改革完成后，所有新发放、存量商业性个人住房贷款利率均以相应期限LPR为定价基准加点形成。在房贷转化成LPR利率模式后，新的房贷全部采用LPR定价模式，存量房贷也从2020年下半年起开始批量进行转换。

业内专家表示，本次LPR调整对新发放和存量个人住房贷款均会产生影响。对于新发放商业性个人住房贷款，利率将立即下调15个基点，叠加央行、银保监会5月15日将全国新发放首套住房商业性个人住房贷款利率下限从LPR调整为LPR-20BP，新申请住房贷款的居民家庭将迎来双重利好，购买二套房的居民家庭也能从中获益。

中原地产首席分析师张大伟分析认为，这是LPR改制后第一次五年期单独降息，也是规模最大的一次降息。之前央行降低首套房贷款利率20个基点，此次LPR下调后降息效应将叠加。降息后，部分城市100万元30年月供有望首次低于5000元，直接计算，从基准4.6%降低15个基点，也将月供减少89.25元，另外累积30年月供减少3.2万元。

首套房4.25%利率或可期

业内人士认为，本月LPR的变动，既出乎意料，又在意料之中。5年期以上LPR以15个基点的较大步长(0.05%)下降，实际作用和信号意义都十分重要。

招联金融首席研究员董希淼表示，LPR由两部分组成，即公开市场操作利率与加点，其中公开市场操作利率主要指中期借贷便利(MLF)利率。一般而言，MLF如果未变，LPR难以变动。2019年10月以来，1年期LPR报价与1年期MLF利率基本保持同步调整，但也有例外。如2021年12月，在MLF操作利率不变的情况下，1年期LPR下降5个基点(5年期以上LPR未变)。

董希淼分析称，本月15日，央行开展1000亿元1年期MLF操作，操作利率为2.85%，与上月持平。在本月MLF操作利率未变的情况下，本月5年期以上LPR大幅下降，为2019年LPR新机制以来第一次。

5年期以上LPR下降、叠加下限减20个基点，对于首套房购房者来说可谓双重利好。中国民生银行首席研究员温彬、研究员冯柏团队认为，4月居民部门住房贷款减少了605亿元，同比少增4022亿元，反映出居民的购房意愿回落。本月5年期以上LPR下降15BP，总体上会降低购房成本。

据易居研究院报告，截至5月19日，全国一二三线城市均出现了4.4%的房贷利率，包括广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳、日照、濮阳、常熟、胶州、南通、宜宾、无锡、常州、阜阳和西昌20个城市。

严跃进表示，此前央行已经明确了“LPR-20个基点”的房贷定价思路，此次LPR下调，也将进一步引导房贷利率下限。这也意味着，当前全国20多个城市4.4%的低利率可能并非最底部的利率，后续房贷利率还有进一步下调的可能，类似4.25%的利率也完全是有可能的。

专家：有助于房地产投资逐步企稳

因疫情等因素冲击，2022年初至今，居民购房意愿较为低迷，住房信贷释放速度随之放缓，前4月新增个人按揭贷款同比下降25%。

此次5年期贷款基准利率LPR的下调是年内第二次下调，叠加央行5月15日下调了首套住房按揭贷款利率下限，不仅利好首套房购置需求，同时也降低了存量房贷持有者的还贷成本，有助于促进其消费。

值得注意的是，专家普遍认为，下一个阶段政策宽松的力度仍有空间。

植信投资研究院资深研究员马泓认为，针对当前房地产市场全面下行的局面，房地产政策将会在更大面积和更大程度上释放购房需求。此番基准利率下调对应着房贷基准利率下调，延续了4月中央政治局会议对房地产行业的政策基调，支持支持刚性和改善性住房需求，促进房地产市场平稳健康发展。预计下一个阶段，后续楼市纾困政策将从三、四线城市逐步向一线和重点二线城市转移，部分城市将可能小幅调降房贷利率，适度降低购房者融资成本。参考过往类似周期的房贷政策，预计2022年末个人住房贷款加权平均利率可能从2022年一季度末的5.49%下调至5.0%-5.25%左右。

马泓表示，住房金融环境进一步改善，有助于房地产投资逐步企稳。下半年，随着调控政策逐步显效，新开工或将触底反弹，房地产投资增速可能在三季度逐步企稳，并于四季度小幅回升。预计全年房地产开发投资同比增长约2%，增速继续下降但幅度稍有放缓。

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