文/北京进深 林振兴
(资料图片仅供参考)
帝都人民万万没想到，一向冷清、习惯了底价成交的顺义土拍，这次竟然支棱起来了。
7月30日，顺义府前街0318-1地块，上演了一场“三国杀”。
参战选手很有意思：两位是来自外地的过江龙——沧州玖熙地产、天津卓宸盛川地产；另一位则是顺义楼市的老熟人——住总。
现场竞价超110轮，最终沧州玖熙地产以8.308亿元的总价摘得，折合楼面价1.91万元/㎡，溢价率12.6%。
别小看这两家外地民企，来者不善。
毕竟，能把眼光投向北京，还敢跟本土国企掰手腕，手里没点干货和算盘，是不敢这么玩的。
为什么说这块地香？咱们来算笔账，对比一下隔壁“老大哥”就知道了。
就在地块南边500米，是住总芳华里。
2024年8月取证入市，574套房源卖了404套，成交均价3.9万/㎡，成交额14.7亿元。看着卖得不错？
但回头看它的出身：两年前花12.6亿底价拿地，楼面价达2.22万元/㎡。
再瞅瞅这次的府前街新地块：折合楼面价约1.91万元/㎡。
地价直接降了3000 ！
这就不难解释，为什么住总杀了个“回马枪”，以及外地民企为啥闻着味儿就来了。
面粉便宜了，面包才有利润空间，才有打价格战的底气。
01
别只看住总这个“老江湖”，这次杀进来的两个“过江龙”，背景简直迷幻。
先看这位天津选手：卓宸盛川地产。
今年4月刚成立，注册资本1000万元。
在进京前一个月，卓宸盛川地产刚砸了4.264亿元在天津拿下滨海新区新地，现在转头就跑来帝都抢食。
但这公司绝不是“愣头青”。扒开股东名单：易振疆、翁献兴、单旭征、王云芳、葛德忠。
值得注意的是，单旭征、王云芳、葛德忠名下投资的地产公司也曾在天津拿过不少地，而且跟金地关系很铁，后者代建了金地·清峯上、金地·山川印等。
有意思的事，金地也找业内人士了解过顺义府前街地块。
此次，这几位神秘老板从天津风尘仆仆赶来北京抢地，大概率已经选好了代建公司。
再看这位河北选手：沧州玖熙房地产。
它是幸福城地产（主体公司：石家庄苏建玖诚房地产）旗下。
苏建玖诚成立于2012年，注册资本2000万元，原来归属于嘉实投资集团。
但后来经历股东换血，目前由解英娣、周锐、兰航、张永刚，分持持股30%、30%、30%、10%。
其中，兰航曾是公司项目副总、张永刚曾是城市经理。
表面上看，这些高管实现了翻身做主人的梦想，相当逆袭。
但，不排除有代持的嫌疑。
这家河北房企的大本营在磁县，开发不少“县城豪宅”。
包括幸福城、嘉实城·冀南玖号院、嘉实城·书香门第、嘉实城·华府世家、幸福名邸、金悦府、紫玥、熙园、望樾府、幸福拾光等项目。
没有任何一线城市开发经验，敢来北京闯荡？勇气固然可嘉，但大概率还是走代建的老路。
此情此景，不免让人联想起一年前，也是一家河北企业——河北太行钢铁集团旗下的北京新恩祥，以13.69亿元底价拿下昌平南邵地块，并选择牵手龙湖代建，开发凌云颂项目。
此次，沧州玖熙房地产是否还会牵手龙湖，大概率还是yes。
毕竟新地块南边就是龙湖·御湖境，而且龙湖在顺义这一年来简直开了挂，连拿三个代建大单——龙湖宸翰、宸翰和裕龙湾项目。
战绩也十分漂亮。龙湖宸翰供应524套住宅，网签已经冲到了411套，成交均价4.04万/㎡，成交额约19.7亿元。
不光房子卖得火热，车位都去化246个，收金近5000万元。
要知道，这宸翰、宸翰两块地才26亿元，而宸翰凭一己之力，就收回总地价款超75%。
有这样的“现金奶牛”在前，河北老板心里也有底了：自己不懂没关系，只要抱紧龙湖的大腿，北京这波富贵，稳了！
02
顺义府前街这块地，到底有什么魅力，能让原本冷清的顺义土拍市场，再次热闹起来？
咱们直接扒一扒这块地的底牌，看看它凭什么这么横：
土地面积约3.1公顷，规划建筑面积约4.34万平方米，限高40米。
最惊喜的是，容积率1.4！
顺义老城板块内，已经沉寂快20年了，就没出过这么低密的地。
在如今到处都是容积率2.0 的时代，1.4意味着什么？意味着洋房、小高层，意味着舒适度，意味着改善天花板。
但受周边已建成小区影响，地块形状不规则，需配建宽度15米的南北向街访路，将社区左右一分为二。
这操作，不仅变相拉高了实际容积率，对楼栋排布和园林规划也是个大考验。
但千万别忘了，这里是顺义！
这一年来，北京偷面积之风刮得很盛。最牛的偷面积区域，当属顺义。
从原来的防火挑檐变阳台，到现在的南面和北面都双偷设备平台和挑空空间。
这意味着这些偷来的面积，是百分百不算产权面积。相当于白送！白送！白送！
在低容积率的加持下，如果再叠加顺义这种“超规格”赠送，府前街新项目的得房率怕是要干到100% 。
最后看地段。该地块位于仁和镇，是顺义的主城中心。虽然六环外，但邻近地铁15号线石门站，通勤无忧。
周边有国泰宏城购物广场、隆华奥特莱斯购物广场、锦荟港等商业体，北京京顺医院、望泉公园等，生活烟火气拉满。
总结一下：
虽然地块被“切”了一刀，形状有点怪，但在“1.4低容 顺义超级赠送 成熟配套”这三张王牌面前，一切都不是问题。
顺义改善的朋友们，这次真的可以期待一下了。这盘棋，有好戏看了！
