“认房不认贷”的影响探讨

2023-08-31 01:28:21     来源:朱罗纪     编辑:    

大招落地。


(资料图片)

今日,广州放开“认房不认贷”,深圳接着,双子星城市全部放开,打开了一线城市实质性松绑的窗口。

广州细则已出,深圳还未出,我想应该都一致。基于广州的版本,简单说一下要点:

1)只看本地有无房产,不看有无贷款。2)以家庭计算套数(深圳应该也一样)。3)以8.18为界(深圳以8.31为界)。4)以住房贷款合同为界。

以下面这张图,我们来做一些探讨。

量化看深圳,“认房不认贷”启动,房贷利率从4.8%下调到了4.5%,下调了6.25%(广州下调的更多)。(名下无房条件下)首付则从5成/6成下调到最低3成,最高下降了一半。

假如你在深圳要买1000万的房子,名下无房,本身背有1笔贷款记录。如此,则原来需要支付至少6成即600万的首期款,利率则为4.8%,400万贷款30年期月供为2.1万。而8.30新政之后,你则需要支付3成即300万的首期款,利率为4.5%。贷款700万,同样年限月供为3.55万。如果同样贷款400万,月供为2万,少了1000。

这里还没有考虑到指导价带来的约束威力,简言之,先前,许多受困于首期款的改善型买家,这时候被“释放了”。“认房不认贷”,就是让你可以更高的撬动杠杆,原来不了车的需求现在可以上了。

关于这个的欢呼很多文章已经刷屏了,咱就不重复了,确是很大级别的刺激。我不给大家泼冷水,也不打鸡血,出于个人的微观“做对”做一些探讨。

就探讨一个问题:“认房不认贷”它的影响有多大?

较为普遍性的一个看法是:以2014年“认房不认贷”作为比较基础,来暗示今次的市场会重演2015-2016年之后的房地产周期。大家都知道,2015年之后深圳的房价直接翻倍。这样的暗示,的确极具诱惑力。

我不敢做此想。

谈几点看法,供读者们探讨。

1)“认房不认贷”目的是释放改善性需求

首套刚需不论,因为先前的政策对首套刚需也已经比较的友好,这个政策他们不受益。改善性需求直接受益,因为几个因素,一是2017年之后的“认房又认贷”推行至今,积压了相当部分的需求。二是2021年2月的指导价推行,又积压了相当部分的需求。三是二套房贷利率的加码,又积压了相当部分的需求。

市场苦降首付久矣,现在放开,等于是放大了需求分母。原来有一些人卖了房子,名下无房,先前置换不起,现在可以了。原来有一些人满足深圳购房条件,在深无房,但在外地有贷款记录,先前不能贷款,现在也可以贷款了。再者,原来有许多人对自己的住房不满意,知道卖了也无法贷款,索性也不卖了,影响了换房子,现在也可以推进了……

这部分人群有多少,难以量化,但是考虑到上面的因素,分母一定是不少。政策给了口子,让他们去换房。

2)认房不认贷的本质是“加杠杆”

开口子很重要,要比不开口子重要,“认房又认贷”,大家就都没得玩,放开是对的,尤其在当下更有重要的现实意义——郭嘉要扩大内需嘛。

但是今日之问题不在上述。

“认房不认贷”的本质是“加杠杆”,也就是增加负债,这是我们必须要着重强调的一点。

如此,在今天的市场环境下,这个问题可以转换成:什么情况下,你愿意举债扩张?

答案我前面其实写过几篇了,只看一个根本指标:预期未来收入确定并乐观。这是最大的根本。

道理很简单,每个人现在的消费都是你未来的收入,你现在敢消费,是基于你预期未来自己能够赚到更多的收入。只有人们预期自己的未来可以赚到更多的收入的情况下,他才会敢于在今天举债。如果,如果他预期未来的收入下滑(甚至为零),那结果就是缩表。

今天的房地产市场乃至整个宏观经济,问题在这里。这是和过往尤其是2014不一样的地方,所以我才在上次写道:今天房地产行业、房地产市场最根本的问题,是要回答清楚,到底这一次调整是周期性的,还是非周期性的。上面以2014年为例,讲的是周期,但结合着当下及未来市场的演变,恐怕人们的内心还是比较担心那个不确定性。

3)改善性买家的顾虑。

讲一个朋友的例子,也许代表了一部分改善型买家现在的心态。我有个朋友刚刚卖掉了在深圳唯一的一套房子,现在可以一次性(也可以3成首付)买个千把万的房子。但是他说自己不想贷那么钱,甚至最好贷款都不要贷。觉得人到中年,依然弄个大几百万的贷款背着,得不偿失。

一斑窥豹,我们在讨论改善性需求的时候,只注意到了改善性需求对住房条件的不满意,以及他们再消费的实力,但是没有注意到他们今时今日的压力。许多改善性买家的年龄可能上面有四个老人,下面“两个书包”。每天一睁眼就是很多开支,这个是年轻人未必想象到的。让他再贷款大几百万,不要说贷不了30年了,就是可以,他也不一定愿意猛上杠杆了。

注意,这些压力在过往当然也都存在,但是今天这些压力被放大了。原因就是上面讲的,这帮子改善性买家对自己的未来,不一定再是兴高采烈,更可能反而是忧心忡忡。

所以,结论一句话,认房不认贷,首付下降,是正确的大好事,能够在短期激活相当部分的改善性需求,成交量冲一波,情绪回暖一下。但,同时值得注意的是,今天的实况,改善性买家可能不需要政策降到3成那么多,因为他未必再愿意/敢于撬动那么高的杠杆。预期未来房价会上涨,或者预期未来会出现大通胀,他才敢今天大幅增加负债,高歌猛进的扩表。但这些预期现在来看,都存在很大的不确定性。

以我来看,房贷利率可以降得更多些,减低所有人的远端成本,意义更好。房贷利率4.5%和房贷利率3%,700万的贷款,月供可以少接近6000块。直接减少供房人的现金支出,太重要了。现在这个房贷利率,不能说高,但绝对不低,还有进一步下降的空间。

我们干房地产分析这一行,当然会着意的强调它的影响很大,但最终大不大要看市场先生来说话。我更倾向于关注个人操作,敲黑板再三强调重点:“降杠杆”依然是未来几年的战略性动作。如果你需要卖一换一,那么当然可以,住的更好,有一笔自己的不动产,是人生和家庭很重要的事。我们从“住的更好”的逻辑,可以讲得圆,但如果还是想着搏涨价,风险有点大。

道行且阻,咱们悠着点儿,不着急。

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