大招落地。
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今日，广州放开“认房不认贷”，深圳接着，双子星城市全部放开，打开了一线城市实质性松绑的窗口。
广州细则已出，深圳还未出，我想应该都一致。基于广州的版本，简单说一下要点：
1）只看本地有无房产，不看有无贷款。2）以家庭计算套数（深圳应该也一样）。3）以8.18为界（深圳以8.31为界）。4）以住房贷款合同为界。
以下面这张图，我们来做一些探讨。
量化看深圳，“认房不认贷”启动，房贷利率从4.8%下调到了4.5%，下调了6.25%（广州下调的更多）。（名下无房条件下）首付则从5成/6成下调到最低3成，最高下降了一半。
假如你在深圳要买1000万的房子，名下无房，本身背有1笔贷款记录。如此，则原来需要支付至少6成即600万的首期款，利率则为4.8%，400万贷款30年期月供为2.1万。而8.30新政之后，你则需要支付3成即300万的首期款，利率为4.5%。贷款700万，同样年限月供为3.55万。如果同样贷款400万，月供为2万，少了1000。
这里还没有考虑到指导价带来的约束威力，简言之，先前，许多受困于首期款的改善型买家，这时候被“释放了”。“认房不认贷”，就是让你可以更高的撬动杠杆，原来不了车的需求现在可以上了。
关于这个的欢呼很多文章已经刷屏了，咱就不重复了，确是很大级别的刺激。我不给大家泼冷水，也不打鸡血，出于个人的微观“做对”做一些探讨。
就探讨一个问题：“认房不认贷”它的影响有多大？
较为普遍性的一个看法是：以2014年“认房不认贷”作为比较基础，来暗示今次的市场会重演2015-2016年之后的房地产周期。大家都知道，2015年之后深圳的房价直接翻倍。这样的暗示，的确极具诱惑力。
我不敢做此想。
谈几点看法，供读者们探讨。
1）“认房不认贷”目的是释放改善性需求。
首套刚需不论，因为先前的政策对首套刚需也已经比较的友好，这个政策他们不受益。改善性需求直接受益，因为几个因素，一是2017年之后的“认房又认贷”推行至今，积压了相当部分的需求。二是2021年2月的指导价推行，又积压了相当部分的需求。三是二套房贷利率的加码，又积压了相当部分的需求。
市场苦降首付久矣，现在放开，等于是放大了需求分母。原来有一些人卖了房子，名下无房，先前置换不起，现在可以了。原来有一些人满足深圳购房条件，在深无房，但在外地有贷款记录，先前不能贷款，现在也可以贷款了。再者，原来有许多人对自己的住房不满意，知道卖了也无法贷款，索性也不卖了，影响了换房子，现在也可以推进了……
这部分人群有多少，难以量化，但是考虑到上面的因素，分母一定是不少。政策给了口子，让他们去换房。
2）认房不认贷的本质是“加杠杆”。
开口子很重要，要比不开口子重要，“认房又认贷”，大家就都没得玩，放开是对的，尤其在当下更有重要的现实意义——郭嘉要扩大内需嘛。
但是今日之问题不在上述。
“认房不认贷”的本质是“加杠杆”，也就是增加负债，这是我们必须要着重强调的一点。
如此，在今天的市场环境下，这个问题可以转换成：什么情况下，你愿意举债扩张？
答案我前面其实写过几篇了，只看一个根本指标：预期未来收入确定并乐观。这是最大的根本。
道理很简单，每个人现在的消费都是你未来的收入，你现在敢消费，是基于你预期未来自己能够赚到更多的收入。只有人们预期自己的未来可以赚到更多的收入的情况下，他才会敢于在今天举债。如果，如果他预期未来的收入下滑（甚至为零），那结果就是缩表。
今天的房地产市场乃至整个宏观经济，问题在这里。这是和过往尤其是2014不一样的地方，所以我才在上次写道：今天房地产行业、房地产市场最根本的问题，是要回答清楚，到底这一次调整是周期性的，还是非周期性的。上面以2014年为例，讲的是周期，但结合着当下及未来市场的演变，恐怕人们的内心还是比较担心那个不确定性。
3）改善性买家的顾虑。
讲一个朋友的例子，也许代表了一部分改善型买家现在的心态。我有个朋友刚刚卖掉了在深圳唯一的一套房子，现在可以一次性（也可以3成首付）买个千把万的房子。但是他说自己不想贷那么钱，甚至最好贷款都不要贷。觉得人到中年，依然弄个大几百万的贷款背着，得不偿失。
一斑窥豹，我们在讨论改善性需求的时候，只注意到了改善性需求对住房条件的不满意，以及他们再消费的实力，但是没有注意到他们今时今日的压力。许多改善性买家的年龄可能上面有四个老人，下面“两个书包”。每天一睁眼就是很多开支，这个是年轻人未必想象到的。让他再贷款大几百万，不要说贷不了30年了，就是可以，他也不一定愿意猛上杠杆了。
注意，这些压力在过往当然也都存在，但是今天这些压力被放大了。原因就是上面讲的，这帮子改善性买家对自己的未来，不一定再是兴高采烈，更可能反而是忧心忡忡。
所以，结论一句话，认房不认贷，首付下降，是正确的大好事，能够在短期激活相当部分的改善性需求，成交量冲一波，情绪回暖一下。但，同时值得注意的是，今天的实况，改善性买家可能不需要政策降到3成那么多，因为他未必再愿意/敢于撬动那么高的杠杆。预期未来房价会上涨，或者预期未来会出现大通胀，他才敢今天大幅增加负债，高歌猛进的扩表。但这些预期现在来看，都存在很大的不确定性。
以我来看，房贷利率可以降得更多些，减低所有人的远端成本，意义更好。房贷利率4.5%和房贷利率3%，700万的贷款，月供可以少接近6000块。直接减少供房人的现金支出，太重要了。现在这个房贷利率，不能说高，但绝对不低，还有进一步下降的空间。
我们干房地产分析这一行，当然会着意的强调它的影响很大，但最终大不大要看市场先生来说话。我更倾向于关注个人操作，敲黑板再三强调重点：“降杠杆”依然是未来几年的战略性动作。如果你需要卖一换一，那么当然可以，住的更好，有一笔自己的不动产，是人生和家庭很重要的事。我们从“住的更好”的逻辑，可以讲得圆，但如果还是想着搏涨价，风险有点大。
道行且阻，咱们悠着点儿，不着急。
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